Vedlikeholdsansvar i borettslag og sameier: Hvem har ansvaret for hva?

Et sentralt skille i vedlikeholdsansvaret går mellom det som er felles og det som er den enkelte eiers private domene. I borettslag reguleres dette primært av borettslagsloven, mens i sameier er det eierseksjonsloven som gjelder, supplert av vedtektene. Hovedprinsippet er at borettslaget eller sameiet har ansvar for ytre vedlikehold, fellesarealer og felles installasjoner, mens den enkelte eier har ansvar for vedlikehold av sin egen boenhet innvendig. Dette inkluderer typisk overflater, innredning og tekniske installasjoner som er en del av den private boenheten.

For den enkelte andels- eller seksjonseier betyr dette at du er ansvarlig for å holde din bolig i god stand innvendig. Dette omfatter maling, tapetsering, vedlikehold av gulv, tak og vegger, samt inventar som kjøkkeninnredning og baderomsinnredning. Du har også ansvar for egne rør og ledninger fra og med forgreningspunktet inn i din leilighet. Et ofte oversett område er vedlikehold av vinduer og dører. Her er hovedregelen at eier er ansvarlig for innvendig vedlikehold, mens borettslaget/sameiet er ansvarlig for utvendig vedlikehold og selve konstruksjonen. Det er viktig å merke seg at utskifting av vinduer og dører ofte regnes som en del av bygningens ytre fasade og dermed er borettslagets/sameiets ansvar, men dette kan variere og bør sjekkes i vedtektene.

Borettslaget eller sameiet har på sin side ansvaret for alt som ikke faller inn under den enkeltes ansvar. Dette inkluderer bygningens bærende konstruksjoner, tak, fasader, felles trappeoppganger, felles kjeller- og loftsområder, ytterdører, vinduenes utside og alle felles tekniske installasjoner som hovedrør, ventilasjonsanlegg og elektrisk anlegg frem til forgreningspunktet til den enkelte enhet. Vedlikehold av felles utearealer som hager, parkeringsplasser og gangveier er også borettslagets/sameiets ansvar. Ved større vedlikeholdsprosjekter, som rehabilitering av tak eller fasader, er det styret som har ansvaret for planlegging, gjennomføring og finansiering, ofte ved hjelp av felleskostnader eller låneopptak.

Et særlig tema er skader forårsaket av mangelfullt vedlikehold. Dersom en skade oppstår i en leilighet som følge av mangelfullt vedlikehold i en annen leilighet, eller fra fellesarealene, er det den ansvarlige parten som må dekke kostnadene. Dette understreker viktigheten av å utøve sitt vedlikeholdsansvar. Vedtektene i ditt borettslag eller sameie kan også spesifisere ansvarsfordelingen ytterligere, og det er derfor avgjørende å sette seg grundig inn i disse. Ved tvil er det alltid lurt å kontakte styret for avklaring.