Skatt ved boligsalg – unntak og regler du må kjenne til
📅 14.10.2026 · 🏷️ Selge bolig
Foto: Pixabay · CC0
Å selge bolig er for mange den største økonomiske transaksjonen de foretar. I Norge er gevinst ved salg av bolig i utgangspunktet skattepliktig, men det finnes viktige unntak som de færreste boligeiere trenger å betale skatt. For å unngå ubehagelige overraskelser er det avgjørende å kjenne til reglene rundt skatt ved boligsalg. Boligskolen gir deg en oversikt over de viktigste punktene.
Når du selger en bolig i Norge, er hovedregelen at en eventuell gevinst er skattepliktig. Gevinsten beregnes som salgssummen minus kjøpesummen, pluss kostnader ved kjøp og salg (for eksempel meglerhonorar, dokumentavgift og takstutgifter) og kostnader til påkostninger som har økt boligens verdi. Tap ved salg er tilsvarende fradragsberettiget. Skattesatsen på gevinst er 22 prosent (per 2024).
Det viktigste unntaket fra skatteplikten er knyttet til botid og eiertid. For at salget skal være skattefritt, må du ha eid boligen i minst ett år (eiertid) og bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene før salget (botid). Det er viktig å merke seg at botidskravet ikke nødvendigvis betyr at du må bo i boligen sammenhengende. Du kan for eksempel ha bodd der i seks måneder, flyttet ut i ett år, og så flyttet inn igjen i seks måneder. Summen av botiden må altså være 12 måneder innenfor de siste 24 månedene.
Eiertiden regnes fra det tidspunktet du overtok boligen, altså da du fikk disposisjonsrett. Botiden regnes fra det tidspunktet du faktisk flyttet inn og begynte å bruke boligen som din faste bopel. Hvis du har overtatt boligen via arv eller gave, kan du i mange tilfeller overta arvelaterens/givers botid og eiertid. Dette er spesielt relevant for fritak fra skatteplikt. Det er viktig å dokumentere både eiertid og botid, for eksempel med folkeregisteradresse, strømregninger eller lignende. Ved tvil kan det være lurt å kontakte Skatteetaten for veiledning.
Det finnes også spesielle regler for boliger som har vært utleid. Dersom du har bodd i boligen, men deretter leid den ut, kan du fortsatt ha rett til skattefritt salg dersom du oppfyller botidskravet før utleieperioden. Hvis du derimot kjøper en bolig utelukkende med tanke på utleie, og aldri har bodd der selv, vil en eventuell gevinst ved salg alltid være skattepliktig. For fritidsboliger gjelder egne regler, og disse er i utgangspunktet skattepliktige ved salg med gevinst, uavhengig av botid eller eiertid.
Det viktigste unntaket fra skatteplikten er knyttet til botid og eiertid. For at salget skal være skattefritt, må du ha eid boligen i minst ett år (eiertid) og bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene før salget (botid). Det er viktig å merke seg at botidskravet ikke nødvendigvis betyr at du må bo i boligen sammenhengende. Du kan for eksempel ha bodd der i seks måneder, flyttet ut i ett år, og så flyttet inn igjen i seks måneder. Summen av botiden må altså være 12 måneder innenfor de siste 24 månedene.
Eiertiden regnes fra det tidspunktet du overtok boligen, altså da du fikk disposisjonsrett. Botiden regnes fra det tidspunktet du faktisk flyttet inn og begynte å bruke boligen som din faste bopel. Hvis du har overtatt boligen via arv eller gave, kan du i mange tilfeller overta arvelaterens/givers botid og eiertid. Dette er spesielt relevant for fritak fra skatteplikt. Det er viktig å dokumentere både eiertid og botid, for eksempel med folkeregisteradresse, strømregninger eller lignende. Ved tvil kan det være lurt å kontakte Skatteetaten for veiledning.
Det finnes også spesielle regler for boliger som har vært utleid. Dersom du har bodd i boligen, men deretter leid den ut, kan du fortsatt ha rett til skattefritt salg dersom du oppfyller botidskravet før utleieperioden. Hvis du derimot kjøper en bolig utelukkende med tanke på utleie, og aldri har bodd der selv, vil en eventuell gevinst ved salg alltid være skattepliktig. For fritidsboliger gjelder egne regler, og disse er i utgangspunktet skattepliktige ved salg med gevinst, uavhengig av botid eller eiertid.
💡 Les også: Aksjeskolen · Det Gode Liv · ArcticReply Penger