Reelle feil og mangler ved boligkjøp: Når kan du reklamere?

Når du kjøper en bolig, kjøper du den som regel «som den er» (as is). Dette betyr imidlertid ikke at selger er fritatt for ethvert ansvar. Avhendingsloven § 3-9 fastslår at en eiendom likevel har en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Dette er en skjønnsmessig vurdering, men tommelfingerregelen er at mangelen må utgjøre minst 5-6% av kjøpesummen for å anses som vesentlig. Mindre feil og mangler er som regel noe kjøper må akseptere, da en eldre bolig aldri vil være feilfri. Det er også viktig å huske på at opplysninger gitt av selger eller i salgsprospektet er bindende. Dersom boligen ikke samsvarer med disse opplysningene, kan det foreligge en mangel selv om den ikke utgjør en vesentlig del av kjøpesummen.

For å kunne reklamere på en feil eller mangel, er det helt avgjørende at du overholder reklamasjonsfristene. Avhendingsloven skiller mellom to typer frister: den relative og den absolutte reklamasjonsfristen. Den relative fristen betyr at du må reklamere «innen rimelig tid» etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Hva som er «rimelig tid» vil variere, men rettspraksis tilsier ofte 2-3 måneder. Det er viktig å reklamere skriftlig og så spesifikt som mulig, slik at selger forstår hva reklamasjonen gjelder. Den absolutte fristen er fem år fra overtakelsen av eiendommen. Etter fem år mister du i utgangspunktet retten til å reklamere, uavhengig av når mangelen ble oppdaget. Det finnes visse unntak, for eksempel ved svik fra selgers side, men dette er sjeldent og vanskelig å bevise.

Når du har reklamert, er det opp til selger å vurdere kravet. Selger har i utgangspunktet rett til å rette feilen, dersom dette kan skje uten vesentlig ulempe for kjøper. Dersom retting ikke er aktuelt eller mulig, kan du ha krav på prisavslag. Prisavslaget skal tilsvare kostnadene ved å utbedre mangelen, eller verdireduksjonen mangelen medfører. I de mest alvorlige tilfellene, hvor mangelen er vesentlig, kan du også ha rett til å heve kjøpet. Dette er en mer drastisk løsning og krever at mangelen er så alvorlig at den utgjør et fundamentalt avtalebrudd. Ved heving skal eiendommen tilbakeføres til selger, og kjøpesummen tilbakeføres til kjøper, eventuelt med et fradrag for kjøpers bruk av boligen.

I mange tilfeller vil selger ha tegnet en eierskifteforsikring. Dette er en forsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom selger har eierskifteforsikring, er det forsikringsselskapet som håndterer reklamasjonen din. Det er viktig å merke seg at eierskifteforsikringen ikke utvider selgers ansvar, men kun overtar ansvaret. Du har altså ikke flere rettigheter mot forsikringsselskapet enn du ville hatt mot selger. Det kan være en fordel å ha en slik forsikring i ryggen for selger, da det forenkler prosessen ved en eventuell tvist.